משכנתא הינה הלוואה פופולארית ביותר, שבדרך כלל מסייעת למשפחות או ליחידים לרכוש דירה חדשה או מיד שנייה.
לעיתים, ההלוואה משמשת מטרות כמו רכישת קרקע, בנייה עצמית של בית פרטי ולעיתים גם הקמת של עסק. מכיוון שמדובר בהלוואה מורכבת ולטווח ארוך, עומדת לרשות הלקוחות האפשרות לבחור מסלולים שונים, בעלי מאפיינים מגוונים.
בדרך כלל, מקובל לשלב במשכנתא אחת כמה וכמה מסלולים שונים. השילוב הזה נובע גם מתוך הרצון להקטין סיכונים אך גם מתוך הוראות בנק ישראל. בשנים האחרונות הוציא בנק ישראל תקנות המגבילות את האפשרות להתבסס על מסלול אחד בלבד בכל משכנתא.
מסלולים שונים ומשך המשכנתא
לפני שנפרט על כמה מסלולי משכנתא מרכזיים נציין שהבדל משמעותי בין משכנתאות שונות נוצר בשל צרכים שונים ויכולת החזר שונה של לווים. פריסת מסלולי המשכנתא לפרקי זמן שונים תשפיע הן על הסכום החודשי להחזר, הן על תחנות היציאה השונות והן על סך הריבית שתשולם לאורך תקופת ההלוואה. בעוד שחלק מהמסלולים מאפשרים פריסה לתקופה קצרה יחסית (למשל מסלולים של הלוואת משכנתא לגישור – מכונה גם משכנתא בלון או בולט) , יש גם מסלולים המאפשרים פריסה לתקופות ארוכות יותר כגון 20 שנה, 25 שנה ואפילו יותר מכך.
צמוד או לא צמוד?
מלבד הקשר בין מסלולים שונים לבין משך ההלוואה, יש הבדל חשוב נוסף והוא – הצמדת המשכנתא. לא מספיק להבין שיש הלוואות שהן צמודות ויש הלוואות שאינן צמודות. יש גם הבדלים בבסיס ההצמדה. ככלל, הלוואה צמודה עשויה לחוות שינוי הן ביתרת הקרן והן בסכום התשלום החודשי. כאשר בסיס ההצמדה עולה – יתרת הקרן גדלה וגם סכום חודשי לחיוב גדל. בהלוואה שאינה צמודה – הסכום החודשי עשוי להשתנות אך יתרת הקרן לא תשתנה בדרך כלל. דוגמא להלוואה צמודה – משכנתא צמודת מדד. הלוואה לא צמודה – משכנתא צמודת פריים.
מסלולים שכדאי לכם להכיר
עד כה עסקנו בהיבטים כללים שחשוב להבין בהקשר של מסלולי משכנתא השונים. כעת, ניתן לסקור כמה מהמסלולים המרכזיים בשוק המימון והלוואות לדיור.
- צמוד מדד בריבית קבועה – מסלול זה של משכנתא נחשב בעבר למסלול הסולידי ביותר. כל זאת, מכיוון שריבית ההלוואה ידועה מראש והסכום החודשי נחשב לקבוע. יש לשים לב שכאשר מדד המחירים לצרכן עולה – יעלו גם הקרן הבלתי מסולקת וגם התשלום החודשי. עוד יש לציין שמסלול זה מאופיין בדרך כלל בריבית התחלתית שעשויה להיות די גבוהה.
- צמוד מדד בריבית משתנה – זהו מסלול של משכנתא שאיננו זהה למסלול הראשון שהצגנו שכן יש תחנות יציאה שונות בכל תקופה שנקבעה מראש (שנה, שנתיים, חמש, עשר וכדומה). בכל מועד של תחנה ניתן לפרוע את ההלוואה ללא קנס. בנוסף, בכל תחנה משתנה גובה הריבית על פי תנאי השוק באותה עת. במסלול זה הריבית ההתחלתית נמוכה בדרך כלל מהריבית במסלול הקודם.
- הלוואת פריים – מסלול זה נקרא לעיתים בטעות גם בשם "הלוואה צמודת פריים". למעשה, זוהי הלוואה לא צמודה אך הריבית עשויה להשתנות. הריבית נגזרת מריבית בנק ישראל באופן עקיף ובאופן ישיר – מריבית הפריים של הבנקים המסחריים. כיום, נחשבת להלוואה משתלמת שכן ריבית הפריים נמוכה מאוד. יש לזכור שאם הריבית תעלה, ההחזר החודשי עשוי לקפוץ באופן ניכר.
- הלוואות צמודות נוספות – מלבד מסלולים צמודי מדד יש גם אפשרויות להלוואה הצמודה למט"ח – למשל לדולר, לאירו ולמטבעות חוץ נוספים. זוהי הלוואה שמתאימה מאוד למקבלי משכורות או רנטות במטבע חוץ. בנוסף, יש הלוואות בריבית משתנה המבוססות על אגרות חוב ממשלתיות, לטווחי זמן שונים.
ראו גם: